【建纬观点】工业地产收购法律尽职调查要点分析（上篇）

刘畅律师，国际业务部/不动产金融部成员。

毕业于武汉大学和上海交通大学，拥有法学硕士学位。在投融资、公司业务、房地产及建设工程全过程法律服务领域拥有多年经验。

目前主要执业领域包括：投融资、公司业务、城市基础设施项目、建筑工程、房地产等领域的诉讼和非诉讼法律服务。

一、 前言

工业地产收购是目前房地产收购项目中的常见形式，收购方可通过对存量工业地产的收购完成自身产业的深化及拓展。但因工业地产项目存在诸多与其他常见住宅、商业地产收购项目的特殊之处，因此在交易前对工业地产项目（包括工业用地及存量房屋）的法律尽职调查尤为重要。根据本所多年来参与工业地产收购交易的实践经验，总结工业地产收购项目应当重点关注的法律尽职调查重点如下——

二、 工业地产收购法律尽职调查要点

通常情况下，就法律尽职调查工作而言，工业地产收购项目与其他常见住宅及商业地产收购项目相比，工业地产收购项目有其特殊性，如需关注其所属区划的整体规划、所属工业园区管委会的管理限制等；同时也存在与其他房产收购项目的通用法律尽调的关注要点，如需关注土地如何取得、资产是否存在抵押查封情况等。以下将通过特殊及通用两方面总结如何对工业地产收购项目开展法律尽职调查工作。

（一） 工业地产收购特有6大法律尽调重点

1. 工业用地所在规划区块审查

工业地产因其行业所属的特殊性，及应对城市总体规划及土地利用规划的要求，政府对其进行集中的、统筹式规划管理，工业用地多集中在工业园区、工业基地。但由于历史土地流转原因，少数工业用地也出现零星式的分布，此类工业用地的使用受到城市规划的严格限制。因此，在工业用地收购前，需协助客户判断其具体所在规划区块。

以上海对工业用地的管控为例，上海的工业用地在行业中分为104地块、195区域及198区域。104地块即上海存量的104个规划工业区块，典型的如漕河泾开发区、彭浦开发区，由政府主导的，主要进行结构调整和能级提升，重点发展高端制造业、战略性新兴产业和生产性服务业作为规划产业方向，整体规划方向为总量不变、调整结构。195区域指规划工业区外、城市集中建设区以内的现状工业用地，上海市存量约195平方公里的195区域工业用地，因其原产业结构存在差异，政府鼓励存量工业用地整体转型及进行功能提升，进一步完善城市公共服务功能，重点发展现代服务业。198区域则指104及195区域外的零散工业用地，未来管理策略为大力推进现状低效工业用地减量化。

因此，作为专业律师，应在收购前及时提示客户对其收购标的所属规划区块进行确认，以确保收购标的可满足客户收购的需求。

2. 工业用地转让限制审查

除需通过土地使用权出让合同等土地出让类文件确认是否有工业用地转让的限制条款外，在工业地产收购项目中，还需重点关注工业用地所属地政府、工业园区管委会等对于辖区内工业用地转让的限制性要求，具体可包括：

（1） 对可分割转让工业物业产权的限制性规定

2019年5月28日，国务院下发《关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》，其中第21条要求“强化集约用地导向”，要求“加强国家级经开区存量用地二次开发，促进低效闲置土地的处置利用。鼓励新入区企业和土地使用权权属企业合作，允许对具备土地独立分宗条件的工业物业产权进行分割，用以引进优质项目。”即在“国家级经开区”的层面，开始鼓励对于工业物业产权的分割。

此前，仅广东、湖南、温州、杭州等地明确出文允许工业物业产权分割转让，但多数地方仍限制分割转让。因此，若收购方需要工业物业产权分割转让的，该需求是否符合工业用地所在地的管理规定属于前期法律尽职调查核查的重点之一。

以广东为例，广东省于2019年5月1日颁布实施的《广东省自然资源厅关于明确工业物业产权分割及分割转让不动产登记有关事项的通知》明确允许制造业企业的工业物业产权可以进行分割和分割转让不动产登记，且可按幢、层等固定界限为基本单元分割为可以独立使用且权属界限封闭的空间。但该通知同时也规定了相关限制性规定，如工业物业产权不得在层内再进行分割、土地分割只涉及土地使用权份额转移，不得将一宗土地分割为多宗土地、分割转让后原权利人自留的建筑面积的最低限制等。

而在上海，根据上海市规划和国土资源管理局于2016年4月1日颁布实施的《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定》的内容，在工业项目转让项目中，除“研发总部通用类”项目可分割转让土地房屋外（需满足建设用地使用权人持有70%以上物业产权、转让经规土局同意等条件），其他如工业用地产业项目类、工业用地标准厂房类项目均不得分割转让资产，项目公司股权转让则需事先经规土局同意。

（2） 对项目转让的前置性审批

工业用地收购项目与住宅类等收购项目的特殊性还在于，住宅类等收购项目更多的是在工商、税务方面获得备案等即可，而相关行政主管部门对于工业用地的转让（股权或资产转让）则会设有其他相关的前置性行政审批程序。

同样以上海为例，市规土局在下发前文规定后，上海各区在实践中也对该规定进行细化管理，以上海市松江区为例，松江区经济委员会以通过下发通知的方式，不仅明确了松江区内存量工业用地房屋的公司股权（结构）变更登记、产权权属变更转移登记的所需手续，而且明确了存量工业用地的前置要求及前置审核程序：

前置要求包括：

• 未改变土地使用权出让合同约定或土地使用权划拨决定书规定的土地用途和建设规划条件；

• 土地权属无争议、无违法用地、无违法建（构）筑物；

• 无环保、安全生产等违法行为；

• 申请企业项目符合本区产业发展导向与布局规划、区域控制性详细规划、产业准入条件、环保、安全生产、用地及建设要求等；

前置审核程序包括：

因此，了解工业用地所在地的政府、工业园区管理委员会等对该区域内工业用地的实际行政管理要求也是对工业用地进行法律尽职调查的重中之重，其将关乎到是否可以顺利办理转让手续。

此外，在限制性条件的事前审查中，也需重点审查工业用地原所属企业是否曾与当地园区管委会签订过包含限制性条款的协议，如对产业类型、投资强度、产值及税收等均可能有相关限制性的要求。

3. 违章建筑及违规使用情况审查

在涉及工程及房产类的法律尽职调查中，审查标的建筑物的建设手续是否完善、是否合法合规是必备审查条件之一。在工业用地收购中，应违章搭建的情况较为常见，而违章搭建将会对企业产生行政责任、转让限制等不利因素。因此，对标的建筑物的违章、违规行为的审查也极为重要。

工业厂房项目中常见在未办理相关规划、施工审批手续下违章搭建建（构）筑物，在厂房内部擅自搭设夹层、结构，超越使用用途（厂房）、在工业用地上建设建筑物用于物流仓库或办公、住宿、商业。针对前述违章、违规使用的情况，根据法律规定，政府主管部门有权责令业主拆除并处以罚款、没收违法所得及其他违反建筑物规划用途的行政责任，同时企业将可能面临违反出让合同关于土地用途的违约责任。除此之外，工业厂房对于消防设计的要求与住宅、商业以及办公都不同，一旦发生事故（如火灾），保险公司可能拒绝赔偿，同时可能涉嫌重大责任事故。因此在对工业用地项目进行法律尽职调查时，律师应当配合收购方的专业工程团队对违章、违规使用情形予以重点审查并要求出让方在交易前进行整改。

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